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Wohnungseigentumsrecht in Mönchengladbach
Vor und vor Allem nach Erwerb einer Wohnung oder (manchmal) eines „Hauses“ fällt häufig der Begriff WEG, der zahlreiche rechtliche Folgen für die Käufer hat. Was bedeutet WEG?
WEG steht für Wohnungseigentümergemeinschaft und wird durch die vertragliche Einräumung von Sondereigentum oder durch Teilung begründet.
Die Gründung von Wohnungseigentum sowie die Rechte und Pflichten regelt das Gesetz über Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht. Am 01.12.2020 trat die WEG-Reform in Kraft, sodass die lang ersehnte, wesentliche Modernisierung des Gesetzes durchgeführt wurde. Dies erstmalig seit 1951.
WEG steht für Wohnungseigentümergemeinschaft und wird durch die vertragliche Einräumung von Sondereigentum oder durch Teilung begründet.
Die Gründung von Wohnungseigentum sowie die Rechte und Pflichten regelt das Gesetz über Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht. Am 01.12.2020 trat die WEG-Reform in Kraft, sodass die lang ersehnte, wesentliche Modernisierung des Gesetzes durchgeführt wurde. Dies erstmalig seit 1951.
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Kaufentschluss und Vertragsverhandlung
Den Traum vom Eigenheim hat jeder und häufig wird die Traumwohnung im Angebot eines Immobilienmaklers gefunden. Dort wird sie in einem Exposé zum Verkauf angeboten. An dieser Stelle beginnt häufig bereits die Notwendigkeit anwaltlicher Beratung und Begleitung. Denn der Immobilienmakler legt bereits sein eigenes Vertragswerk vor, in dem eine Verpflichtung zur Provisionszahlung vereinbart wird. Die Auffassung zur rechtmäßigen Höhe dieser fällt unterschiedlich aus.
Sodann entwirft der Notar, der stets zur Neutralität verpflichtet ist, den Kaufvertrag. Dieser sollte immer anwaltlich geprüft werden, denn er enthält regelmäßig Haftungsausschlüsse oder versteckte Klauseln zu Mängeln am Objekt. Diese Haftungsausschlüsse können weitreichende Konsequenzen, insbesondere finanzieller Art, für die Käufer haben.
Ebenso ist es zwingend erforderlich die Teilungserklärung und vergangene Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft vor Unterzeichnung zu sichten, damit rechtliche Risiken und überraschende Kosten vermieden werden oder ggf. in die Vertragsverhandlung eingearbeitet werden können.
Nach notarieller Beurkundung und Zahlung des Kaufpreises erfolgt die Eintragung in das Grundbuch und der Käufer wird zum Eigentümer, tritt mithin in die Rechte und Pflichten ein.
Sondereigentum, Miteigentumsanteil, Teileigentum und gemeinschaftliches Eigentum – die Begrifflichkeit des Gesetzes über das Wohnungseigentum
Das Gesetz über Wohnungseigentum gibt die Begrifflichkeit vor und definiert diese bereits, sodass keinerlei Missverständnisse darüber entstehen können.
Danach ist Wohnungseigentum das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zudem es gehört.
Teileigentum ist das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört.
Gemeinschaftliches Eigentum sind das Grundstück und das Gebäude, soweit sie nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen.
Die Differenzierung mit Hilfe dieser Begrifflichkeit ist wichtig, denn die Rechte und Pflichten sind unterschiedlich.
„Hauskauf“ und trotzdem WEG
Immer häufiger kommt es vor, dass Häuser als Wohnungseigentum auf dem Markt verfügbar sind. Dies kommt regelmäßig in neuen Wohnsiedlungen vor, da Großinvestoren das Grundstück kaufen und keine Realteilung vornehmen, mithin nicht in zahlreiche Einzelgrundstücken teilen lassen. So erwirbt der Käufer ein Haus mit Garten, wird allerdings Teil einer häufig sehr großen Wohnungseigentümergemeinschaft. Auch hier gelten die Vorschriften des Gesetzes über Wohnungseigentum. Das Bewusstsein darüber entfaltet sich bei den Käufern häufig erst beim Auftreten erster Probleme, sodass auch hier zwingend eine anwaltliche Beratung vor Kauf in Anspruch zu nehmen ist.
Nur so kann sich der Käufer vor existenzvernichtenden finanziellen Folgen schützen, denn manchmal werden vor Kauf geplante hohe Investitionen wie z.B. die Erneuerung des Daches oder der Fassade verschwiegen und damit werden diese Kosten auch nicht in der Finanzierung berücksichtigt. Dies hat zur Folge, dass der Käufer dann entweder eine erneute Finanzierung in Anspruch nehmen muss oder all seine finanziellen Rücklagen aufbrauchen muss.
Hausverwaltung
Grundsätzlich obliegt die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums der Gemeinschaft der Eigentümer.
Häufig wird jedoch eine Hausverwaltung bestellt. Darüber beschließen die Wohnungseigentümer in einer Eigentümerversammlung. Es empfiehlt sich mehrere Angebote einzuholen, denn auch diese variieren im Preis. Die Kosten tragen die Wohnungseigentümer in der Regel nach Miteigentumsanteil. Die Regelungen zur Kostenverteilung finden sich auch häufig in der Teilungserklärung und soweit dort keine Regelung darüber aufzufinden ist, müssen die Wohnungseigentümer auch darüber beschließen.
Auch mit der Hausverwaltung, mit der häufig zu Beginn Zufriedenheit herrscht, entstehen häufig Probleme. Regelmäßig ist die Hausverwaltung nicht wie gewünscht erreichbar und kommt ihren Pflichten nicht nach oder „verbündet“ sich mit dem Beirat oder einigen Wohnungseigentümern, sodass schnell ein Gefühl der Ungleichberechtigung entsteht. Die anwaltliche Tätigkeit erstreckt sich dann auf die Vermittlung zwischen Hausverwaltung und Wohnungseigentümer, sodass nach Aufzeigen der jeweiligen Rechte und Pflichten Ruhe einkehrt und ein weiteres „Zusammenspiel“ ermöglicht wird.
Soweit dies nicht möglich ist und drastischer Maßnahmen erforderlich werden, kann mit anwaltlicher Hilfe die Hausverwaltung abberufen werden und der Vertrag außerordentlich gekündigt werden. Ob die dafür notwendigen Gründe vorliegen, wird an Hand der aktuellen Rechtsprechung geprüft und sodann im Sinne des Wohnungseigentümers und der Gemeinschaft umgesetzt.
Regelmäßig kommt es zu Rechtsstreitigkeiten zwischen Hausverwaltung und Wohnungseigentümern wegen finanzieller Mittel und deren Einsatz. Auch dies lässt sich anwaltlich klären, um wieder ein Gleichgewicht herzustellen. Das prüfen der Abrechnungen und Wirtschaftspläne genügt häufig.
Die Modernisierung des Gesetzes versucht die Wohnungseigentümer vor „schwarzen Schafen“ auf dem Markt der Hausverwaltungen zu schützen, indem nunmehr § 26a eingeführt wurde, der besagt, dass nunmehr der „zertifizierte Verwalter“ existiert. Als zertifizierter Verwalter darf sich bezeichnen, wer vor einer Industrie- und Handelskammer durch eine Prüfung nachgewiesen hat, dass er über die für die Tätigkeit als Verwalter notwendigen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse verfügt.
Beschlüsse und Beschlussanfechtung
Nicht nur die Bestellung und Abberufung der Hausverwaltung bedarf einer Beschlussfassung. Vielmehr müssen die Wohnungseigentümer in der Regel über alle Angelegenheiten Beschlüsse fassen. Dies regelt § 25 WEG. Danach entscheidet die Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Jeder Wohnungseigentümer hat eine Stimme und sofern ein Wohnungseigentum mehreren gemeinschaftlich zusteht, so kann das Stimmrecht nur einheitlich ausgeübt werden.
Nicht jeder Beschluss der gefasst wird, wird von allen Wohnungseigentümern befürwortet. Rechtlich ist eine Überprüfung möglich, denn es besteht die Möglichkeit der Beschlussanfechtung, die ausschließlich gerichtlich geltend gemacht werden kann. Das Gericht kann einen Beschluss für ungültig oder nichtig erklären. Soweit Bedenken eines Wohnungseigentümers gegen einen Beschluss bestehen, so muss er allerding zügig den Rechtsbeistand aufsuchen und die Ansprüche prüfen lassen, denn hier gilt eine starre Frist. Die Anfechtungsklage muss zwingend innerhalb eines Monats nach Beschlussfassung erhoben werden. Eine Verlängerung dieser Frist ist nicht möglich, daher bedarf es einer schnellen Einreichung aller Unterlagen unverzüglich nach der Eigentümerversammlung. Die Anfechtungsklage muss sodann binnen eines weiteren Monats begründet werden.
Nicht jeder Beschluss der gefasst wird, wird von allen Wohnungseigentümern befürwortet. Rechtlich ist eine Überprüfung möglich, denn es besteht die Möglichkeit der Beschlussanfechtung, die ausschließlich gerichtlich geltend gemacht werden kann. Das Gericht kann einen Beschluss für ungültig oder nichtig erklären. Soweit Bedenken eines Wohnungseigentümers gegen einen Beschluss bestehen, so muss er allerding zügig den Rechtsbeistand aufsuchen und die Ansprüche prüfen lassen, denn hier gilt eine starre Frist. Die Anfechtungsklage muss zwingend innerhalb eines Monats nach Beschlussfassung erhoben werden. Eine Verlängerung dieser Frist ist nicht möglich, daher bedarf es einer schnellen Einreichung aller Unterlagen unverzüglich nach der Eigentümerversammlung. Die Anfechtungsklage muss sodann binnen eines weiteren Monats begründet werden.
Solch ein Urteil wirkt für und gegen alle Wohnungseigentümer, auch wenn sie nicht Partei sind. Die Anfechtungsklage ist ein wichtiges Werkzeug, um ein rechtmäßiges Vorgehen sicherzustellen.
Auch ist zu prüfen, ob der gesetzlich vorgegebene Verteilerschlüssel eingehalten wurde oder ob gegebenenfalls abweichende Vereinbarungen existieren. Denn haben die Parteien nichts anderes vereinbart, sind die Betriebskosten gemäß § 556a BGB nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen.
Sodann ist es stets erforderlich die Belege des Vermieters einzusehen, denn nur so kann geprüft werden, ob die vom Vermieter abgerechneten Positionen auch tatsächlich in der Höhe angefallen sind und ob sie überhaupt erforderlich waren. Ein einfacher „Zahlendreher“ auf Vermieterseite kann sie bereits viel Geld kosten. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes hat der Mieter daher ein Recht auf Einsicht in die Originalbelege, BGH, Urteil vom 15.12.2021, VIII ZR 66/20. Nach diesem wegweisenden Urteil reicht die Vorlage von Kopie nur ausnahmsweise aus. Termine bei Vermietern oder Hausverwaltungen zwecks Belegeinsicht übernehmen wir für unsere Mandanten gerne, so bleibt Ihnen der Zeitaufwand und das Belegchaos erspart.
Auch ist zu prüfen, ob der gesetzlich vorgegebene Verteilerschlüssel eingehalten wurde oder ob gegebenenfalls abweichende Vereinbarungen existieren. Denn haben die Parteien nichts anderes vereinbart, sind die Betriebskosten gemäß § 556a BGB nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen.
Sodann ist es stets erforderlich die Belege des Vermieters einzusehen, denn nur so kann geprüft werden, ob die vom Vermieter abgerechneten Positionen auch tatsächlich in der Höhe angefallen sind und ob sie überhaupt erforderlich waren. Ein einfacher „Zahlendreher“ auf Vermieterseite kann sie bereits viel Geld kosten. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes hat der Mieter daher ein Recht auf Einsicht in die Originalbelege, BGH, Urteil vom 15.12.2021, VIII ZR 66/20. Nach diesem wegweisenden Urteil reicht die Vorlage von Kopie nur ausnahmsweise aus. Termine bei Vermietern oder Hausverwaltungen zwecks Belegeinsicht übernehmen wir für unsere Mandanten gerne, so bleibt Ihnen der Zeitaufwand und das Belegchaos erspart.
Vermietung der Wohnung
Den jeweiligen Wohnungseigentümern steht es frei die Wohnung zu vermieten, sodass die Beratung und Vertretung von Wohnungseigentümern auch zwingend mietrechtliche Kenntnisse erfordert. Aus diesem Grund stellen diese beiden Rechtsgebiete einen Fachanwalt dar. Folglich wird der Mandant und Wohnungseigentümer umfassend beraten und außergerichtlich sowie prozessual vertreten.
